武汉刚需别哭！首付20多万限购区还能抢到这些盘

钓鱼视频教学钓友圈2023-09-15 15:38:31A⁺A^-

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案

关注“武汉房姐”微信公号提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球：

提问：房姐好十分感谢你的回答想问下1万左右今年除了花山还有什么地方适合投资的

回答：黄家湖的爱家名校华城，盘龙城1万左右的地铁盘

提问：房姐，请赐教哪些办法可以让房子尽快租出去？

回答：除了增加挂牌量、降低租金、承诺经纪人好处以外，没有其别的方法。租房是消费，如果租客不喜欢或者附近没有租赁需求，很难出租的。

提问：房姐，如何选贷款中介呢？

回答：武汉的贷款中介，个个都给你吹的天花乱坠，如果不试单，等于买彩票。最简单的方法是信得过的朋友介绍，如果没有就只有多花时间考察，做多手准备了

提问：房姐，你对二七滨江商务区怎么看，会不会跟CBD一样挂了，本人自住兼考虑学区与升值，看了中信泰富的140平，明年9月交房，麻烦定评下户型，价格大概32000-34000毛坯，月底开，可以上车吗？不会长时间站岗吧！

回答：如果是自住，是不错的选择，二七属于重点打造的滨江商务区，本来江景也是稀缺资源，肯定优于CBD

但是从投资角度来说3万以上的盘，性价比不高，需要放大水才能拉动。

目前二七性价比最高的就是中信了，自住不用考虑太多，喜欢就买吧

提问：房姐好，坐标北京，工商银行抵押消费贷100万己放款，准备取现后到重庆全款买房，咨询取现方法：1、自己直接在工商银行柜台取现后存入自己其他银行卡，然后用其他银行刷卡付款？2、转账给好朋友其他银行(建设银行和中国银行)帐户，让同学取现给我，我再存入自己其他银行，然后用其他银行刷卡付款？哪种方法可以？还有取现一般什么理由？谢谢

回答：1.可以。

2.可以。

更安全的方式是取现100万，存入99万到第三方账户，再转给你他行卡。

取现理由装修，经营贷理由发工资。

提问：去年在北京燕郊买了一个37平的loft，11楼朝南，单价2万，首付50%，距离地铁口800米（明年才开通），带公立幼儿园和小学。名下有老家一套房，无贷款。请问这个公寓是否占用首房首贷，因马上要去深圳发展，请问燕郊这个房子怎么处理较好，卖掉还是出租，周边租金大概1300。

回答：公寓不占房票，等燕郊放水了再出手，先租出去。

提问：1.目前有一套房子，8年前买的一手新房，有购房发票和购房合同，没有办房产证，少量贷款在还贷（15w），如果想抵押贷款，抵押，需要先办房产证么？还是用购房合同和发票，就能够抵押？ 2.最近计划提前还贷，入第二套，请问提前还贷需要办理房产证才能提前还？还是马上就能提前还？ 3.如果第一套已经提前还贷，买第二套，父亲62岁，子女36岁，用老人票接力贷，是不是最多30年商贷？第二套（父亲房票这套）首付应该3成吧？利率按首套的利率算，还是二套利率算？ 4.在第一套自己房票全款还清，第二套父亲房票接力贷的前提下，我们自己再买房（第三套），用我们自己的房票买，算二套首贷？还是二套二贷？辛苦房姐

回答：1.需要房产证，银行不见证不放款的。

2.产证和贷款没有关系，可以提前还贷。

3.接力贷一般银行最多能贷到80岁，首付3成，首套利率

4.二套都按二套的利率算

提问：房姐可以给我们普及一点贷款知识吗？什么情况应该选择等额本息和等额本金呢？还有贷款上浮利率合同签成30％是不是就不可能下调了？

回答：任何时候都要选等额本息

你可以自己找一家利率低的银行，只要银行同意给你批款，就可以找开发商更换银行。

下调看对应的银行有没有政策窗口

提问：房姐好，之前问题好像失败了。

1.买房之前消费贷抵押贷，是否会影响按揭；

2.行用卡输出多少，长期接龙不被查，不降额；

3.房贷和消费贷是在一个银行好，还是分开好；

回答：消费贷剩余尾款不多，流水能覆盖不影响，一般是需要先还上的。

空当接龙要多核才行，现在风控越来越严，每次刷卡额度最多不要超过80%，详见知识星球文章《信用卡年赚100万——赚钱全靠雕虫小道》

分开

提问：房姐，您好，在重庆投资选择哪个区有投资价值，目前重庆有点往西和南区发展了，北区的房价这两年涨得太多。目前考虑西永和巴南，大渡口钓鱼嘴附近。请房姐给个投资建议，谢谢！

回答：北边太热，严重溢价

我仓位集中在南岸区南坪附近，板块涨幅轮动原理，差距不会太大。

巴南和大渡口太远了，重庆只能看2江4岸的真内环地铁沿线盘，我之前有发过重庆投资地铁，在星球里搜一搜

提问：房姐，装修部分的贷款必须找开发商指定银行吗，6.3的利率感觉有点高

回答：你先把装修部分全款付了，然后再申请一笔信用贷。目前信用贷有些利率很低的产品，比如建行快贷，如果资质好的话，可以申请30万，利息4.3%，3年，后息后本

提问：美女房姐，我有一套汉阳兴华的房子现在适合出售吗是装修了出售还是毛坯出售现在也没涨了，以后涨幅空间还大不大？

回答：现在卖不合适，如果不急用钱，先持有

3年内卖就控制

3-5年后卖就简装出租

提问：房姐好！中介说福星不交茶水的话，需要5成首付的，这样我预算就不够了。7个茶水平摊到单价上是500一个平方，现在福星倒挂多少？自己抢能有多大概率能抢到？

回答：福星你交上资料了吗？如果能交上资料，就直接等摇号，排号靠前的利率挺大。

茶水不建议给

提问：美丽房姐：您好，请问接力贷是得父母jlh且一方户口迁到武汉来（都是农村名下没有房子的），是吗？房子二次抵押贷款利率范围大概多少啊？非常感谢

回答：1. 最好是离婚都迁过来，多2张房票，如果不离婚就只有一张sfsd房票。

2. 目前二抵的产品并不好，建议在资产负债率低于30%的情况下，直接截断再抵押。

一般情况下，二抵利率控制在7%-10%

提问：房姐，现有一套全款房，原本想抵押贷款再买一套，中介给的方案是：做析产JLH，以我老婆名义做假按揭贷款30年，不用过户，可贷出总房价70%，贷出的钱直接打到我的卡上；中介费是贷款额度的2.5%，但只要银行按揭审核过了就要结清中介费用。麻烦解答如下3个问题：1.假按揭贷款方案是否可行？风险大不？ 2. 2.5%中介费高吗？ 3.这样操作对我以后买房有影响吗？问题有点多，麻烦了。

回答：有3种方式：

1.转按揭，一般全款房在半年内是可以操作的，但是每个银行的政策不一样，不确定你办贷款的银行是否有这个窗口，可以去咨询一下。

2.对敲，也就是中介说的方法。首先你们离婚，你老婆去名，然后让你老婆买你的房子，这样就可以贷款7成了。全款房不用析产，可以直接去名。对敲里面有一条很关键，夫妻之间不能进行。所以必须要先离婚。

详见知识星球文章《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》关键是，对敲你自己就可以完成，不需要中介，也不需要中间商赚差价，正常办贷款就行

3.全款抵押，这个就不用再多说了。

提问：房姐，感谢回答，请问一下自住的话，汉阳区，首付80，想要比较安静，小区环境好点的改善型楼盘，有没有推荐，谢谢！目前看了招商1872和金地，南国明珠，感觉金地有点旧，招商1872新证单价多少入手不亏啊？

回答：直接等招商公园的新盘吧，二手价格高了

提问：我想问问武汉对于刚需盘和改善盘大概怎么定义的，都有哪些特征

回答：价格和面积

2万以上+140平以上是纯改善盘

提问：房姐你好北京南六环中轴线中海云熙怎样有投资价值吗

回答：没有价值，属于规划炒作下的，一手远郊三无溢价盘。

追问：房姐，北京计划300万左右（包括贷款），哪些区域有潜力，比如回龙观常营宋家庄新宫西红门，这些怎么样，或者更好的建议指导。谢谢

回答：如果怕出错，可以遵循大概方向：

1.便宜的，人口密集的，比如宋家庄

2.特别便宜的，有地铁承接产业中心的，比如天通苑回龙观3万不到的

300万的，这几个基本都不匹配，除了宋家庄老破小，但不如东三环的老破小。

提问：房姐你好，我家在关山大道软件园对面有住宅两套。目前想拿100万左右再买一套，因为没有房票，只能选择非限购区域。目前的几个选择，住宅类:长江新城清能正荣府，江夏五里界，葛店南站中海锦城国际，联投水乡小镇。公寓类：二桥那边的融侨城公寓，光谷H+酒店式公寓。主要以投资为主，请问房姐该如何选择？另外房产税频频提及，是否持币观望更好？请指教，谢谢！

回答：1.子弹100，优先买不限购区，不知道你的老人票用了没有，如果老人名下无房无贷，可以用老人的首房首贷购买，然后做接力贷，你来还款。只要老人年纪不超过65岁都可以做。或者是找代持，用其他人的名义购买。

2.如果以上情况都行不通，找不到房票的情况下，不限购区优先关注汉口北和蔡甸的地铁沿线盘，汉口北有长江新城利好，又沿江，所以比其他几个不限购地区发展的更好。

汉口北关注联投汉口郡，清能正荣府，目前联投的单价最低，住宅加装修才9千多，洋房毛坯8800，价位最低。

蔡甸关注中国核建锦城，中建锦绣龙城，还有中法。中建锦绣龙城目前首付只要2成，作为投资是很棒的选择。

3.公寓产品不建议购买，因为公寓的涨幅小，且后期交易税费高达20%，很难找到接盘侠。如果把住宅购房资格全部用完了，只能买公寓的话，就看看低于周边住宅价格50%的公寓产品。

房产税影响范围太大，中国宪法规定不能税上税，所以5年内基本不会下来。我重庆的房子每年都交房产税，但是不影响房价上涨。不用担心。

追问：好的，谢谢房姐。老人不是武汉户口，确定没有房票。紧靠关谷的葛店优势不明显吗？

回答：你户口是武汉的，老人可以投靠落户。葛店毕竟不是武汉，自住可以买，投资赌性太大，目前葛店的价格也是利好出尽的价格。光谷东已经持续站岗2年了，买葛店没有很好的退出机制，后期恐怕很难出手。武汉现阶段投资以确定性收益为住，不赌博，只买一二手价格倒挂，能看到收益的盘。

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